Что такое субаренда земельного участка

 

Субаренда земли становится всё более популярной в юридической практике. Это простой и действенный способ получения стабильной прибыли при минимальных затратах. Субаренда земельного участка предполагает предоставление земли во временное пользование не владельцем территории, а арендатором. В статье рассказывается, каковы особенности данного соглашения, какие в него включаются пункты, а также как оно правильно регистрируется в Росреестре. Приводятся правила пролонгации и расторжения контракта.

Что собой представляет субаренда

Порядок такой субарендной сделки регламентируется пунктом 2 ст. №165 ГК РФ (если объект принадлежит физлицу) и 22-1 статьей Земкодекса (если речь идет об объекте, принадлежащем госорганам). Право распоряжаться землей имеет только ее собственник, а арендатор получает лишь временные права на использование арендуемого имущества.

У арендатора есть свои права, а договорные отношения не могут быть прекращены раньше срока, даже в случае продажи, дарения или наследования.

Это же касается и поднайма, а с увеличением количества земли, находящейся в собственности, вопрос субаренды становится все более актуальным. Если говорить, что это такое доступным языком, стоит понимать, что субаренда – это сделка, в результате которой право пользоваться участком платно или безвозмездно переходит субарендатору.

Бесплатная консультация юриста по субаренды участка>>

Поднаем земли происходит по разным причинам, а нередко арендатор просто не справляется своими силами и вынужден сдавать всю землю или часть участка.

Несмотря на некоторую свободу действий, арендатор не может передать арендованное имущество в стороннее пользование, не спросив на то разрешения собственника, хотя и из этого правила существуют исключения.

Оформление соглашения

Стороны должны заключить между собой договор, в котором будут прописаны все условия соглашения относительно субаренды земельного участка.

Чтобы впоследствии было меньше поводов для недоразумений и претензий, необходимо каждое условие прописать в договоре досконально.

Лучше всего заключить не договор между субарендатором и арендатором, а заключить трехстороннее соглашение, одной стороной в котором будет являться собственник помещения.

В этом случае, сам собственник сможет контролировать и арендатора, и субарендатора, а также отслеживать факт пользования его имуществом.

Соглашение должно быть подписано всеми тремя сторонами. Заверять его у нотариуса не нужно.

Регистрировать соглашение нужно в обязательном порядке, если срок его действия превышает 1 год.

Сопутствующие документы

Чтобы стороны смогли заключить между собой соглашение относительно субаренды земельного участка, они должны предъявить друг другу документы, подтверждающие их дееспособность, как юридических лиц.

К таким документам относятся:

Ограничения права пользования

Собственник может ограничить право пользования своим земельным участком арендатору, а он, в свою очередь, субарендатору. Все ограничения должны быть прописаны в договоре.

В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право пользоваться арендованным имуществом в рамках условий договора, то есть, не нарушая их.

А так как договор субаренды идентичен договору аренды, то и субарендатор может пользоваться участком только в рамках условий договора.

Кроме того, договора субаренды не может противоречить условиям «первичного» договора.

Если в договоре аренды указано, что арендатор не имеет права передавать своё право пользование третьему лицу, то арендатор не сможет заключить договора субаренды.

Например, собственник ограничивает право арендатора на пользование одной из построек, расположенной на данном участке. Но, при этом разрешает сдать участок в субаренду.

Следовательно, и сам арендатор в договоре субаренды пропишет, что пользование данной постройкой ограничено владельцем участка.

Внесение платежей

В договоре должны быть чётко оговорены условия, касающиеся оплаты пользования участком.

Это:

Желательно, к договору приложить график платежей. Если оплата производится наличным расчётом, что редкость у юридических лиц, то в этом графике будет расписываться лицо, которое получает сумму на руки.

Если плата за пользование участком земли перечисляется безналичным расчётом, то в платёжном документе на перевод средств необходимо указать назначение платежа. При некоторых системах налогообложения это имеет значение.

Какой период времени

Договор субаренды может быть заключёно на любой срок — от 1 дня до 99 лет. Главное условие, чтобы он не противоречил условия «первичного» договора. Это касается и сроков заключения.

Например, если срок аренды земельного участка составляет 5 лет, то и срок субаренды не может быть более 5 лет.

Кроме того, если арендатор нарушит это условие, и сдаст арендованный им участок земли на срок более длительный, чем заключен договор аренды, он будет нести ответственность перед собственником этого участка.

Превышение срока субаренды само по себе не является условием недействительности данного договора.

Если будет выявлен тот факт, то недобросовестный арендатор нарушил условие договора, и заключил договор субаренды на срок превышающий, то субарендатор и собственник могут заключить договора «напрямую» между собой, обойдя арендатора.

Но, сначала собственник участка должен будет на законных основаниях расторгнуть договор аренды.

Если участок принадлежит государству, то впоследствии его можно оформить в собственность по программе приватизации. Но сделать это может только арендатор.

Если собственник участка расторгнет с арендатором договор на основании того, что последний нарушил условии пользования участком, то приватизировать землю сможет уже субарендатор.

Договор субаренды может быть как краткосрочным (на срок менее 1 года), так и долгосрочным — на срок более 1 года. Если договор долгосрочный, то его необходимо регистрировать в органах Росреестра.

Но, юристы рекомендуют регистрировать договора, даже если он заключён сроком менее 1 года. Так можно обезопасить себя от различных неприятностей.

Участки земли являются предметами договора аренды и субаренды довольно часто.

Например, в долгосрочную аренду выделяется участок под ведение садового хозяйства.

Арендатор делит этот участок на несколько поменьше, и сдаёт в субаренду гражданам, которые хотят выращивать садовые культуры. Прибыльность такой сделки довольно велика для арендатора.

Одним из видов арендных отношений выступает субаренда. Читайте в статье, что это такое, как оформить договор субаренды земельного участка и на что обратить внимание при заключении сделки.

Рекламный блок:

Когда возможна передача

Процесс заключения договора связан с определенными обстоятельствами и становится возможным в случае, когда:

  • арендатор больше не может распоряжаться наделом, предоставленными на длительное время, что противоречит условиям договора;
  • возможность сдачи в поднаем заранее обговорена и прописана;
  • удалось найти субарендатора, готового выплачивать установленную сумму в оговоренное время за пользование землей;
  • собственник получает письменное извещение о предстоящей сделке и готовности третьего лица оплачивать расходы;
  • составляется дополнительное соглашение между арендатором и владельцем, если субаренда не была предусмотрена;
  • получено принципиальное согласие собственника, что даст возможность обговорить права, обязанности и сроки действия с возможностью продления;
  • проходит оформление договора, чтобы затем зарегистрировать его в территориальном отделении реестра; постановка на учет займет от 10 до 14 дней;
  • отпадает необходимость в регистрации, если срок не превышает одного года.

Отказ собственника поставит крест на планах арендатора, поскольку только он имеет право распоряжаться наделом. Владелец сможет дать разрешение, но поставить определенные ограничения, особенно связанные с целями использования.

Запреты при наеме, особенно когда действует сервитут, отразятся в сделке субаренды. Изменение вида деятельности не допускается.

Нормы Гражданского кодекса и других актов

По существу, сдача в поднаем регулируется положениями двух кодексов. В земельном (ст.22) прописано понятие субаренды. Но основные требования изложены в ГК РФ. Здесь находятся правила регулирования (гл.34) и составления договора (радел 3).

Статья 22. Аренда земельных участков

Условия перечислены в ст.615, обязывающие:

  • арендатора пользоваться имуществом в соответствии с его назначением;
  • сдавать в субаренду за определенную плату или предоставлять безвозмездно, передавать права в залог в качестве вклада в уставной капитал;
  • при заключении сделки поднаема придерживаться правил договора аренды;
  • арендодателя расторгнуть договор, если земля используется не по назначению и налицо нарушение требований.

Возникает довольно тесная взаимосвязь между тремя сторонами, но заключение договоров проходит при соблюдении норм гражданского кодекса (гл.34).

Сделка носит возмездный характер, что явно служит интереса арендатора и, особенно, собственника. Внесение некоторых изменений вполне возможны, если стороны достигли соглашения между собой.

Муниципальные власти смогут выступить в роли собственника и предоставить надел в аренду. Для этого обязательно проходит тендер, что предписывает закон о конкуренции (№ 135). Участок при этом может быть сдан как в наем, так в субаренду.

В начале торгов устанавливается минимальная цена, чтобы смог выиграть участник, предложивший наивысшую сумму. Если участник только один, но с подготовленной аукционной документацией и регистрацией, то арендатор должен будет с ним заключить договор субаренды.

Размеры участка не смогут выходить за установленные значения. Они варьируются в зависимости от решения региональных властей. Для личного подсобного хозяйства минимум установлен от 2 до 6 соток, максимум — от 15 до 25. Фермеры ограничены 40 гектарами, правда надел существенно расширяется при занятии определенными видами хозяйственной деятельности.

Точные границы и план размежевания должны быть прописаны в кадастровом плане и паспорте вместе с адресом местоположения. Это требование закона о кадастре, заработавшего десять лет назад. Без поставки на учет невозможно провести регистрацию, подписывать договор аренды и субаренды.

Образец договора аренды земли:

Права и обязанности субарендатора

Фото 2

Для того, чтобы в полной мере изучить, какие права и обязанности ложатся на плечи субарендатора, необходимо обратиться к статье 615 Гражданского кодекса.

Так как субарендатор является своеобразным арендатором, только разница состоит в том, что стоимость, которую он выплачивает, устанавливается собственником и арендатором, значит, он имеет все те же права, что и обычный арендатор.

Так, субарендатор имеет право пользоваться земельным наделом, а также имуществом, которое на нём находится, если это соответствует пункту договора.

Субарендатор имеет право вселить на недвижимое имущество своих несовершеннолетних детей, а также супругу. Субарендатор может предоставить данный надел под своим контролем третьим лицам, предварительно уведомив об этом арендатора.

Однако, обязанностей у данного лица много больше. Так, субарендатор обязан использовать земельный надел, отошедший ему по договору по назначению, а также, обязуется не передавать его повторно в субаренду.

Необходимо соблюдать правила использования земельного надела, в соответствии с пунктом договора. Необходимо освободить на отдел по истечении срока субаренды от своих вещей. Субарендатор обязан беспрепятственно допускать арендатора на земельный надел для того, чтобы тот ознакомился с состоянием земельного участка.

Субарендатор несет материальную ответственность за состояние недвижимого имущества. Арендатор обязуется своевременно оплачивать счета за использование земельного надела. Арендатор обязуется содержать земельный надел в первоначальном виде, не испортив никаких его качеств. Дополнительные права и обязанности могут быть прописаны в договоре между сторонами.

Ограничения права пользования земельным участком

Ограничения на право использовать земельный участок могут возникнуть в результате того, что земельный надел по некоторым причинам был ограничен или изъят из гражданского оборота.

Это относится к ситуации, когда речь идет об охране памятников, редких животных, растительных культур. Обязательно обратите внимание на состояние земель, прежде, чем оформлять договор.