Что такое процентный период в ипотеке

 

Как считаются проценты по кредиту: описание схем их погашения и общая информация о них Важно знать, о таком понятии, как период начисления процентов. Он на. Понятие ипотечного кредита. Основные виды ипотеки и процентных ставок по ней. Предмет ипотечного кредитования. За границу с ипотекой. Обналичивание ипотеки

Содержание

Что такое предмет ипотеки

Предметом ипотеки называют то имущество, которое планируется передать в залог. Статьей 5 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» строго регламентирован перечень имущества, которое может быть передано в залог в рамках ипотеки:

  • земельные участки;
  • здания, сооружения, предприятия;
  • жилая недвижимость (квартиры, дома, комнаты);
  • гаражи, дачи, садовые домики;
  • воздушные и морские суда;
  • машино-места.

Если недвижимое имущество принадлежит заемщику на правах аренды, закон разрешает залог этих прав. Имущество может быть передано в обременение только целиком, вместе со всеми имеющимися принадлежностями, а частные дома и отдельно стоящие сооружения – исключительно вместе с участком земли, на котором они расположены.

Что такое процентная ставка по ипотеке

Процентная ставка – это плата за пользование чужими деньгами. Устанавливается она как годовой показатель. Например, если банк заявляет о 13% годовых, значит, клиент заплатит именно 13% от суммы задолженности за год. Причем каждый год сумма процентов в денежном выражении будет меняться, т.к. основная задолженность постепенно погашается.

Некоторые кредитные организации, желая заполучить клиента, озвучивают процент без «годовых». К таким предложениям стоит отнестись критически: возможно, заявленный размер платы будет взиматься не в год, а в месяц.

Чаще всего такое недобросовестное отношение можно встретить в МФО. Банки стараются честно и открыто заявлять о своих условиях (за редким исключением).

Процентная ставка основывается на размере ключевой ставки Центробанка РФ (другое название – ставка рефинансирования), которая в 2019 году равна 7,25%. К установленному ЦБ показателю кредитная организация добавляет небольшой процент маржи (т.е. доходности). В некоторых случаях ставка по целевой ипотеке может быть ниже уровня ключевой ставки. Эта ситуация касается всё тех же специальных программ, в которых часть обязательств финансируется государством.

Выбирать ипотеку только по процентной ставке

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

Порядок начисления и уплаты процентов по кредитам

3. Банковские учреждения самостоятельно устанавливают размер процентной ставки по кредиту, который однако, не может быть ниже, чем ставка процента по привлеченным ресурсам банка. На формирование процентной ставки по кредиту влияют разнообразные как макроэкономические, так и микроэкономические факторы: учетная ставка центрального банка, уровень Инфляции, срок кредита, стоимость сформированных банком ресурсов, риск, размер кредита, спрос на банковские кредиты, качество залога, содержание кредитуемых мероприятий, затраты на оформление кредита и контроль, ставки банков-конкурентов, характер взаимосвязей между банком и клиентом и другие.

2. В практике деятельности банковских учреждений различают различные виды процентных ставок, а в частности, фиксированную и плавающую, простую и сложную, номинальную, эффективную, декурсивну, учетную, рыночную, а также реальную процентные ставки и тому подобное.

Что такое ипотека

Ипотека – это одна из форм залога, при которой должник передает кредитору недвижимое имущество. Впоследствии держатель залога может получить назад свои деньги за счет реализации имущества.

В финансовом словаре термин расшифровывается как сдача недвижимости в залог для получения банковского кредита. Простой же обыватель привык понимать под словом «ипотека» жилищное кредитование. Встречается и еще одно толкование «ипотека – это рабство», с которым нельзя не согласиться. Особенно если речь идет о валютном кредите.

Ипотека, как банковский заём, оформляется на любого гражданина РФ, который соответствует всем требованиям финансовой организации и имеет достаточный уровень дохода. Причем для оформления кредита неважно, есть ли в собственности заемщика другое жилое помещение. Ипотеку можно оформлять и второй, и третий раз (в зависимости от желаний и возможностей).

Не оформлять налоговые вычеты

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн). А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить. А если полученный вычет вы направите на досрочное погашение, то экономия будет ещё более существенной. Если вы не хотите заниматься документами сами, можете нанять сервис, который это сделает за вас.

Фото 1

Что такое титульный период

В случае приобретения жилья на первичном рынке, применяется понятие титульного периода. Это тот промежуток времени, который наступил в момент регистрации права собственности на купленное по ипотеке жилье и продолжается до конца срока действия договора кредитования.

До приобретения заемщиком права собственности идет фаза строительства и ввода здания в эксплуатацию. Этот период называется инвестиционным.

Как правило, в титульном периоде процентная ставка снижается. Однако вместе со снижением размера процентов банк может потребовать так называемое страхование титула. То есть страховка оформляется по риску «утрата права собственности».

Как считаются проценты по кредиту: описание схем их погашения и общая информация о них

Важно знать, о таком понятии, как период начисления процентов. Он начинается, с момента подписания человеком кредитного договора и соответственно пользования займом. Заканчивается он, когда заемщик полностью выплачивает взятые в финансовой организации средства.

  • Оно будет учтено не в текущем, а в следующем за ним периоде платежей. Другими словами, если дата оплаты 11 числа каждого месяца, а внесение средств, произошло 7 июля, 11 июля спишется только очередной взнос. А вот уже 11 августа произойдет списание суммы досрочного платежа и размер долга по займу значительно снизится.
  • Все финансовые организации устанавливают минимальный размер денежных средств для досрочного погашения.
  • Многие организации устанавливают штрафы и комиссии за досрочное погашение. Поэтому, необходимо обязательно изучать кредитный договор. И обращать внимание на все его детали.
  • Для того, чтобы произошло списание досрочного погашения не достаточно положить деньги на кредитный счет. Нужно идти в финансовую организацию и писать заявление. То есть уведомить банк, что нужно произвести списание некоторой суммы. Без этого документа, мало какие финансовые организации, делают списание досрочного погашения самостоятельно.

Максимальный процент по кредиту: что говорит закон

Данные организации должны соблюдать требования по фиксации максимального уровня процента. Это ограничение установлено отдельно для потребительских займов с обеспечением в виде залога или обеспеченных иным образом, а также займов без зафиксированного обеспечения с учетом выдаваемых сумм и длительности периода пользования кредитными деньгами.

Если планируется изменение переменной ставки, то финорганизация обязана сообщить об этом заемщику за 7 дней до наступления периода, в котором будет применяться измененное значение. Физлицо должно получить всю информацию о новой полной стоимости займа и откорректированном графике платежей.

Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков. Условия господдержки ипотеки могут меняться, заёмщикам следует отслеживать актуальную информацию и подбирать продукты, ориентируясь на программные ограничения и свои жизненные обстоятельства.

Как начисляются проценты по кредиту

Так, в соответствии с аннуитетным порядком погашения кредита он подлежит возврату путем ежемесячной уплаты заемщиком фиксированной денежной суммы, которая в первую очередь включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи были равными.

Рекомендуем прочесть: Получить справку о составе семьи

Процентная ставка по кредиту относится к существенным условиям кредитного договора. Ее размер и порядок определения, в том числе в зависимости от изменения предусмотренных в кредитном договоре условий, как правило, устанавливается кредитором по соглашению с заемщиком (п. 1 ст. 819 ГК РФ; ч. 1 ст. 29, ч. 2 ст. 30 Закона от N 395-1).

Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% годовых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

Как заработать на ипотеке

На первый взгляд, вопрос звучит странно: называя ипотеку рабством, пытаться на этом заработать? Однако и здесь есть действительно реальные и законные способы заработка. Правда, их всего два:

  1. Сдача в аренду приобретенной недвижимости. Здесь важно, чтобы сумма арендной платы перекрывала не только сам кредит и коммунальные платежи, но и дополнительные расходы заемщика по страхованию. Поэтому, приобретая квартиру с такой целью, важно заранее изучить цены на рынке арендованного жилья.
  2. Перепродажа жилья. Подразумевается приобретение квартиры на стадии котлована по минимальной цене и ее последующая перепродажа после сдачи дома в эксплуатацию. Здесь возможность заработка может растянуться на долгие годы и есть риск попасть на долгострой или недострой. К тому же стоит учитывать и размер банковских процентов. В некоторых случаях общей, выплаченной банку суммы, хватает на приобретение двух аналогичных квартир.

 Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

Виды ипотечных платежей

Для возврата целевой ипотеки предусмотрены 2 вида платежей: постоянные (аннуитетные) и переменные (дифференцированные).

Аннуитетный платеж неизменен на протяжении всего периода кредитования. В его составе в первые месяцы преобладают проценты за пользование ссудой, и лишь малая часть приходится на тело кредита. С течением времени пропорции процентов и самого долга меняются и к концу срока заемщик начинает расплачиваться по основной задолженности. Если для кредитования вы выберете Сбербанк, платеж будет именно таким.

Дифференцированный платеж постоянно меняется. Самый распространенный вариант – сумма основного долга фиксирована на весь срок кредитования, а проценты начисляются на остаток долга. За счет такого подхода ежемесячный взнос по кредиту каждый раз немного уменьшается.

Такой подход мало применяется в ипотечном кредитовании, поскольку в первые месяцы нагрузка на семейный бюджет оказывается непосильной. «Россельхозбанк» – один из немногих, кто до сих пор практикует оформление таких платежей в рамках ипотеки.

Наряду с этим существуют и другие виды дифференцированных взносов:

  1. График, подразумевающий рост платежа. Устанавливается для заемщиков, которые временно находятся в непростой ситуации, но со временем станут достаточно платежеспособными, чтобы оплачивать более высокие взносы.
  2. Шаровой платеж. Используется крупная выплата в конце срока. Например, весь срок действия кредита заемщик гасил одни лишь проценты, а в последний месяц должен отдать сумму основной задолженности. Или наоборот – проценты платятся в составе последнего взноса. Бывают и случаи комбинированных выплат: несколько лет клиент выплачивает банку часть основного займа и часть процентов, а оставшаяся сумма все равно оплачивается единовременно в конце срока.
  3. С переменной процентной ставкой. Применяется в основном в рамках программ с государственной поддержкой. На первое время устанавливается более низкая ставка, а потом повышается до общего уровня. На период, когда размер процентов ниже, недополученную прибыль банку выплачивает государство.

Можно ли обналичить ипотеку

По общему правилу размер займа перечисляется на счет продавца или застройщика. Поэтому единственный способ законно обналичить обычную ипотеку – воспользоваться соответствующим банковским предложением. Некоторые финансовые организации позволяют снимать наличность со ссудного счета и самостоятельно производить расчеты с продавцом. Но в этом случае для надлежащего обеспечения по кредиту у клиента потребуют залог другой, не приобретаемой, недвижимости.

Еще один способ законного обналичивания есть у военнослужащих. Если участник НИС увольняется с военной службы по истечении срока необходимой выслуги лет, за ним законодательно закреплено право на получение ипотечных средств. Все, накопленные к тому времени на специальном счете деньги, выдаются на руки.

Важно! Все остальные предложения, которые можно встретить в сети – мошеннические схемы, на каждую из которых найдется своя статья в Уголовном кодексе.

Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

Как рассчитать процентную ставку по кредиту и формула подсчета

В основном штрафные санкции могут насчитываться в случае допущения просрочек по оплате текущего платежа. В таком случае основное значение будет иметь срок опоздания – в большинстве случаев при задолженности, которая была погашена в срок до 5 дней, банки могут даже не применять никаких санкций.

Влияние на величину окончательного размера переплаты могут оказывать также и необходимость (или возможность) погашения долга ранее прописанного в договоре срока. Многие банки идут на изменение договора для того, чтобы возвратить свои средства в более короткий срок, но, тем не менее, не всем организациям такой вариант выгоден.

Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

Какие виды ипотеки существуют

Принято выделять несколько видов ипотеки:

  1. Стандартная. Оформляется на общих для всех, условиях.
  2. Социальная. Ориентирована на малоимущих граждан и предоставляется с государственной поддержкой.
  3. «Молодая семья». Разработана для лиц, возраст которых не превышает установленного порога в 35 лет. Предоставляется также на льготных условиях при финансовой поддержке государства.
  4. Военная ипотека. Специальный банковский продукт для военнослужащих. Здесь тоже без помощи государства не обошлось, т.к. в кредитном проекте участвуют средства НИС.

Дополнительно ипотечные кредиты можно классифицировать в зависимости от цели, на которую испрашиваются денежные ресурсы: приобретение жилого помещения в новостройке или на вторичном рынке, земельного участка или строительство дома.

 Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Сравнить условия

Калькулятор рефинансирования Сравни.ру

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.  

Срок кредита

Например, допустим, что ваш доход равен 30 тысячам р в месяц, значит, максимальный платеж у вас составляет 12 тысяч р. После этого делим сумму кредита, предположим, это 100 тысяч р, для ежемесячных выплат. Отсюда вычисляем оптимальный срок кредита, который в данном случае составляет 8,3 месяца.

Сроком кредитования называется время, которое пройдет от получения займа и до возврата кредита вместе с процентами. Причем, от срока кредита напрямую зависит кредитная процентная ставка и его максимальный размер (с увеличением срока, максимальная сумма тоже увеличивается). Не забывай, что для полного закрытия кредита необходимо вернуть не только сам кредит, но и проценты, начисленные на него. Проценты могут очень сильно увеличить сумму к возврату.

Как происходит расчет аннуитетного платежа по кредиту

Аннуитет (лат. annuus — годовой, ежегодный) – понятие, описывающее схему погашения кредитных задолженностей. Сущность термина сводится к равномерным платежам в течение всего периода как по основной сумме долга, так и по процентам, начисляемым на основную задолженность.

Несмотря на то, что аннуитет считается неизменным платежом, его структура меняется от периода к периоду. Аннуитет, оплаченный в первые месяцы преимущественно состоит из процентов по кредиту и в меньшей степени из суммы основного долга. в конце периода кредитования ситуация меняется – аннуитет практически полностью состоит из платежей по основному долгу.

Что такое процентный период по кредиту

В течение всего срока кредитования заемщик выплачивает фиксированную сумму, а распределение процентов происходит по другому принципу. В начале срока кредитования большую часть ежемесячных платежей составляют проценты, к концу срока наоборот. Разные схемы погашения кредита связаны в первую очередь с затратами заемщика. К примеру, сумма, внесенная сверх платежа, при стандартной схеме начисляется в счет погашения тела кредита в последующем месяце, что делает возможным погашение кредита ранее назначенного срока. А это, в свою очередь, снижает переплату по кредиту.

Важным аспектом кредитных платежей являются комиссии за банковское обслуживание. Не думайте, что банки с высокими кредитными ставками просто «подарят» вам отсутствие комиссий. Но лучше заплатить большую одноразовую комиссию, нежели платить все время: в течение семи лет при автокредите или двадцати пяти лет при ипотеке. Кроме этого могут быть и различные скрытые комиссии по кредиту.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://creditkin.guru/ipoteka/ipotechnyj-kredit.html
  • https://www.sravni.ru/text/2018/3/13/9-oshibok-kotorye-dopuskajut-ipotechnye-zajomshhiki/
  • http://lawyertop.ru/kadrovyj-uchet/chto-takoe-protsentnyj-period-po-kreditu
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий