Что такое квартиры от подрядчика

 

Покупка квартиры у подрядчика – сделка, при осуществлении которой важно учитывать возможные риски. Помните, что они напрямую зависят от вида подписываемого договора, а также его содержания. Узнаете о том, как купить квартиру у подрядчика, какие риски у такой покупки, что нужно проверить, есть ли особенности оформления сделки приобретения жилья в новостройке, а также можно ли будет вернуть налог в этом случае.

Нюансы сделки

Приобретение недвижимости – сделка, при осуществлении которой необходимо проявить ответственность. В особенности, если в ней участвует подрядчик.

Важно учитывать следующие нюансы:

  • не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
  • чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
  • предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
  • важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;

В договоре, заключаемом с подрядчиком, должен содержаться пункт, указывающие на то, что строительная компания дает согласие на отчуждение жилой площади.

Сумма задатка при покупке квартиры определяется по согласованию сторон сделки.

Интересует покупка квартиры с использованием материнского капитала до 3 лет? Читайте здесь.

Какие документы нужны для покупки квартиры на материнский капитал? Подробный перечень в этой статье.

Заключение договора

Лучшим вариантом при покупке квартиры у подрядчика является заключение трехстороннего договора. Его будут обязаны подписать не только подрядчик и покупатель, но и строительная компания.

В документе будут перечислены конкретные права и обязательства каждой стороны.

Заключение трехстороннего договора позволит избежать казусов и мошеннических схем подрядчика, например, как при подписании предварительного договора покупки.

Образец трехстороннего договора покупки квартиры у подрядчика можно скачать здесь.

Какие существуют преимущества для покупателя?

Преимуществ покупки квартиры через подрядчика не так много, но они достаточно существенны. Поскольку подрядчиком является компания, занимающаяся строительными работами, цену на продажу квартир она устанавливает минимальную. Как правило, сэкономить можно 5-10 процентов.

Если финансовое положение подрядчика затруднительно, а застройщик расплачивается за работу исключительно квартирами, экономия при покупке будет еще значительнее, поскольку подрядчику нужно как можно скорее реализовать недвижимость.

Покупка квартиры у подрядчика

Приобретение жилой площади у подрядчика может осуществляться в соответствии с двумя схемами. Одной из них является вариант, при котором подрядчик не записывает недвижимость в личное владение.

В такой ситуации он выступает в качестве посредника, поэтому покупатель заключает соглашение о приобретении со строительной компанией.

При этом действует зачетная схема, минусом которой является невозможность оформления возврата НДФЛ.

Вычет не будет оформлен, поскольку строительная компания не может выдать подтверждение о расходах покупателя для ФСН, поскольку оформление этих документов происходит с подрядчиком.

Единственное, что может выдать застройщик – справка о полной уплате средств за недвижимость, но этого недостаточно.

На такие условия согласны покупатели, которые уже не имеют права получения вычета. С применением «зачетной» схемы, продажа жилой площади происходит на рублей дешевле.

В соответствии с упомянутой схемой не удастся использовать ипотечные средства для покупки жилой площади.

Для оформления жилищного кредита в банковскую организацию потребуется предоставить пакет документов на здание, строительство которого продолжается.

Для их получения подрядчик должен связаться с застройщиком и выполнять действия в лице посредника. Сделка с участием банковской организации может затянуться на долгое время, чего многие подрядчики не могут себе позволить.

После выполнения обязательств перед банковской организацией они стремятся быстро обналичить денежные средства.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку обладает юридической силой.

Как не быть обманутым при покупке квартиры? Узнайте тут.

По договору переуступки прав

Второй способ приобретения недвижимости отличается.

Его суть заключается в том, что подрядчик записывает недвижимость в свою собственность, затем передает её инвестору в соответствии с договором переуступки.

При осуществлении регистрации такого соглашения в государственных органах потребуется представить справку, подтверждающую расчет между строительной компанией и подрядчиком.

Упомянутый документ оформляется в одном из отделов застройщика по работе с инвесторами.

Можно ли будет сделать возврат налога?

При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.

При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.

В данной статье были рассмотрены способы приобретения жилья у подрядчика, основные нюансы такого рода сделок, а также информация по минимизации рисков в процессе купли-продажи. Внимательное изучение всех деталей сделки и документов позволит купить жилье дешевле рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.

Есть ли риски?

Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.

Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

  • строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
  • подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски.

Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

При этом риски покупателя не будут превышать те, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости у самой строительной компании.

Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком.

В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.

Следовательно, строительные работы в отношении квартир еще не завершены, а их отчуждение уже началось.

Для покупателя – это большой риск:

  1. Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
  2. Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.

На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.

Как проверить документы?

Если вы решили подписать договор уступки прав, то важно взять у продавца копию ДДУ, заверенную в нотариате.

Необходимо ознакомиться с условиями, в соответствии с которыми будет получена недвижимость, поскольку на бумаге могут содержаться условия, выполнение которых навязывается незаконно.

К примеру, после введения новостройки в использование, заключить соглашение о предоставлении ряда услуг с ТСЖ.

При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо помнить, что доверять можно только проверенным юридическим лицам:

  • изучите уставную документацию застройщика;
  • попросите копию разрешения на проведение строительных работ;
  • просмотрите отзывы о компании, с которой планируется сотрудничество.

Правила безопасной сделки

Чтобы минимизировать риски нужно тщательно подготовиться к покупке квартиры. Для начала выясните историю самого застройщика:

  • как много объектов он довел до финальной стадии;
  • есть ли жалобы на него инвесторов;
  • были ли судебные процессы в связи с некачественным строительством или невыполнением обязательств в срок.

После этого нужно изучить всю имеющуюся информацию о самом подрядчике. Попробуйте найти его финансовый отчет в Сети, узнать, почему квартиры продаются, например, по заниженной цене и с чем связана такая спешка. Главная цель покупателя еще недостроенной квартиры: выяснить сможет ли подрядчик выполнить свои обязательства до конца или есть риски, что этого не произойдет.

Преимущества и недостатки

Фото 2

Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:

  1. Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
  2. Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.

Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет. Наоборот, это может быть весьма удачная сделка.

Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей. Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках.

Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру. Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу. В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке. Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.

Добавим, что этот риск лишнее дополнение к уже имеющимся, ведь дом могут не достроить из-за нехватки средств, девелопер может исчезнуть с деньгами либо стройка может быть законсервирована на длительный период времени.

Преимущества: низкая цена на квартиры.

Недостатки: высокие риски потери прав на строящееся жилье.

Покупка квартиры от субподрядчиков

Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.

Правила проверки документов

Как уже было сказано выше, главным секретом удачной сделки является договор с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверить о нем всю возможную информацию: отзывы, жалобы, факты судебных разбирательств, финансовые отчеты.

  1. Запросить копии документов, которые подтвердят наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре.
  2. Запросить копии договора подряда, если строительные работы еще не закончены. В этом документе можно увидеть, какие объемы работ уже сделаны, а какие осталось сделать подрядчику. Так покупатель сможет оценить риски.
  3. Взять документ о полной выплате суммы стоимости жилья (если оплата уже произведена) и документ, подтверждающий оплату работы подрядчика квартирой. Честному подрядчику скрывать нечего, и он сможет предоставить документы.
  4. Убедиться в том, что в заключаемом с подрядчиком договоре, прописан пункт о согласии застройщика на осуществление передачи недвижимости.
Наши эксперты подготовили много полезных материалов о нюансах купли-продажи квартир на вторичном и первичном рынках недвижимости. Предлагаем вам узнать о правилах купли-продажи вторички и как себя обезопасить от рисков в таких сделках?

Как проверить документы?

На начало строительства должна быть подготовлена определённая документация от застройщика, без которой подрядчик не может заключать договор подряда, приступая к строительству. Поэтому кроме документов продавца требуется ознакомиться с правоспособностью застройщика, у которого в наличии должны быть:

  1. План застройки, утверждённый отделом архитектуры и градостроительства.
  2. Разрешение на строительство, удостоверенное администрацией.
  3. Проектная декларация на строительство.
  4. Оформление земельного участка в зоне застройки, проект межевания зоны застройки.
  5. Договор страхования сделки или договор поручительства от банка.
  6. Договор услуг, заключённый между застройщиком и подрядчиком, в котором прописано право подрядчика на получение квартиры.
Рекомендация. Следует обратить внимание на наличие правоустанавливающего документа, допускающего участие квартиры в цессии или купле продаже.

Нужно потребовать документ, отражающий правоспособность продавца:

  • Если объект сдан актом госприёмки, то право собственности должно быть оформлено на подрядчика.
  • В иных случаях он может действовать по доверенности от учредителя.
  • Если у заказчика существует только право требования, то по нему оформляется его переуступка – составлением договора цессии.

Не менее пристальное внимание следует обратить на правоспособность юридического лица, запросив учредительную документацию подрядчика, сверив её с данными договора подряда, а так же – с перечнем ЕГРЮЛ.

Как купить — процедура

Сделка осуществляется в несколько этапов:

  • поиск актуальных предложений;
  • проверка документов продавца и застройщика;
  • просмотр объекта и инфраструктуры поблизости;
  • оформление договора;
  • прием квартиры с помощью акта приема-передачи;
  • регистрация права собственности в Росреестре;
  • переезд и прописка в квартире.
Важнейшую роль в процедуре купли-продажи играет тщательная проверка документов.

Подробную инструкцию по приобретению жилья в новострое различными способами мы приводили в отдельной статье.

Необходимые документы

Для граждан, решивших приобрести жилье таким способом достаточно будет одного паспорта. При покупке, совершаемой на ипотечные средства, потребуется кредитный договор.

Подрядчик предоставляет нотариально заверенные копии:

  • плана застройки;
  • разрешения на строительство;
  • проектной декларации;
  • документов на землю, удостоверения;
  • разрешающего продажу и оригиналы учредительных документов;
  • договора услуг;
  • документа, дающего право на продажу;
  • договора уступки.

Заключение договора и регистрация

Продавец заблаговременно составляет типовой договор, в трех экземплярах, после чего его требуется зарегистрировать его в Росреестре. Обращается в данную организацию, как правило, покупатель.

Для регистрации требуется написать заявление и оплатить госпошлину. (Для физического лица -2000 рублей, для юридического лица – 22000 рублей). Регистрация осуществляется в срок не больше 1 месяца и после этого договор вступает в силу.

Как происходят расчеты сторон?

Условия передачи оплаты прописывается в договоре и определяются сторонами в индивидуальном порядке. Это может быть оплата наличными в кассу, рассрочка, кредитный договор, банковский перевод и т.д.

Как купить жилье в новостройке: способы

Квартира может приобретаться несколькими способами, исходя из начального правоустанавливающего документа, полученного продавцом, и позволяющего участвовать в имущественной сделке. Среди них:

  1. Договор цессии или переуступки. Им можно воспользоваться на начальных этапах строительства, если продавец получил от застройщика право требования квартиры, которое он может передать цеденту. Такая сделка имеет самый низкий уровень юридической защищённости.
  2. Договор цессии, если между заказчиком и подрядчиком заключён ДДУ на имя продавца (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут).
  3. Договор переуступки прав во втором и в третьем поколении, если подрядчик осуществил поднаём субподрядчика, передав ему право требования. В этом случае главное получить в наличии все экземпляры договоров переуступки, чтобы цепочка правопреемства не разрывалась.
  4. Договор соинвестирования, может оформляться, если изначально отношения услуг подрядчика оформлялись как инвестиции, вложенные в строительство. Такой договор носит трёхсторонний характер, заключается между сторонами сделки и застройщиком.
  5. Договор купли продажи составляется после сдачи объекта в эксплуатацию по стандартным схемам проведения имущественной сделки. Допускает оформления ипотеки, зачёта имеющегося жилья, использования средств от сертификатов.

Наиболее распространённым является договор цессии, позволяющий оформление сделки на начальном этапе.

Справка. При оформлении договора цессии следует проверить, чтобы в правоустанавливающем документе не указывался запрет на переуступку.

Но предпочтительным будет вариант приобретения квартиры, оформленной подрядчиком в собственность, так как он практически лишён тех или иных рисков и максимально безопасен. Кроме этого, здесь допустимо оформить ипотечный кредит, а качество квартиры можно проверить по факту.

О том, что нужно знать, чтобы покупка квартиры в новостройке не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашей статье.

Какие есть риски?

Фото 3
Внимание! Основной риск покупки жилья у подрядчика заключается в том, что организация может быть признана банкротом до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Это означает, что обязательства перед заказчиком компания не успеет выполнить, а, следовательно, он может потребовать вернуть права на переданные квадратные метры.

Возможен также риск невыполнения обязательств подрядчика перед застройщиком, о котором было сказано выше. Вследствие чего может быть расторгнут договор ДДУ, а покупатель будет вынужден судиться с подрядчиком. Если у того не будет денег для возврата, то последует процедура банкротства, которая может затянуться на длительное время. Возможна ситуация, когда подрядчик просто ликвидируется и исчезнет с рынка, а покупатель останется не с чем.

Как правильно оформить сделку при покупке квартиры у подрядчика

Специфика правоотношений покупателя и подрядчика состоит в том, что если сделка заключается на этапе строительства, организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые особенности при оформлении сделки.

Независимо от того, каким договором оформляется покупка квартиры у подрядчика, если жилье еще не достроено — уступка прав по нему подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 17 ФЗ № 214).

Согласно пп. 30 п. 1 ст. Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей.

Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

  • Договор цессии. Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней. Договор цессии может быть подписан только до сдачи дома в эксплуатацию — после, жилье может быть реализовано лишь по купле-продаже.
  • Договор переуступки прав. При крупном строительстве, генеральные подрядчики привлекают более мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется также квартирами, по договору цессии. Они же, в свою очередь, переуступают уступленные им права на объекты недвижимости гражданам за вознаграждение. Риск заключения такого договора заключается в возможной «цепочке» таких переуступок, выполнение обязательств по которым невозможно проследить.
  • Договор соинвестирования. Согласно ст. 4 ФЗ № 39 от , подрядчики, по заключенному с застройщиком договору, могут одновременно выступать и инвесторами, предоставляющими в качестве инвестиций свои услуги, взамен которых они получают права на квартиры. В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.
  • Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Перечень документов

Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт.

В случае нахождения в браке, желательно наличие нотариально заверенного согласия супруга(и) (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

  • Заявления о госрегистрации.
  • Квитанции об оплате госпошлины.
  • Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
  • Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
  • Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
  • Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Если подрядчик уже получил квартиры в счет выполненных работ согласно 214 ФЗ и реализует их по договору переуступки, риски покупателя не больше, чем при покупке квартиры у застройщика.

Сложности могут возникнуть в ситуации, когда застройщик и компания подрядчик заключают инвестиционный договор, который предусматривает оплату еще не выполненных услуг квартирами. Продажа такой недвижимости осуществляется по цене существенно ниже рыночной, однако при этом обязательства перед застройщиком еще не выполнены.

В большинстве случаев сделка происходит на этапе строительства дома, следовательно, покупатель приобретает не саму квартиру, а право ее получить после сдачи дома в эксплуатацию.

К основным рискам в данном виде сделок можно отнести:

  1. Невыполнение подрядчиком возложенных на него обязательств, ведет к расторжению соглашения с застройщиком. Следовательно, недвижимость подрядчик не получит, даже несмотря на то, что уже успел ее продать. Покупатель при этом даже в судебном порядке не сможет получить купленную недвижимость или вернуть свои деньги.
  2. Подрядчик может выполнить меньший объем работ или использовать меньше материалов при строительстве и некоторые квартиры не будут ему переданы, поскольку задолженность перед ним будет меньше. Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.

Избежать рисков можно если:

  • изучить ДДУ продавца;
  • заключать трехсторонний договор;
  • привлекать к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
  • изучить документацию застройщика;
  • лучше выбирать подрядчиков, которые уже давно находятся на рынке, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется внимательно изучить документацию и строительный рынок).
Тщательный контроль необходим перед совершением сделки и в момент ее оформления.

О том, какие еще риски могут поджидать покупателя при покупке квартиры в новостройке, мы подробно рассказывали тут.

Особенности приобретения жилья в новостройке

Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.

Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.

По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст. 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).

Переуступка прав требования квартиры – регулируемая законодательством процедура.

Способы приобретения

Некоторые особенности при оформлении сделки с подрядчиком обусловлены тем, что покупатель, приобретая недвижимость на этапе строительства, получает не само жилье, а право требования его у застройщика.

Способы покупки квартир:

  1. Договор цессии (ст. 388 ГК РФ) должен быть оформлен в письменной форме и содержать указание на заключенную сделку с застройщиком и перечень условий, которые были определены по ней.Данный договор подписывается до момента сдачи дома в эксплуатацию и действителен, в случае, если это не запрещается основным договором.
  2. Договор переуступки прав может быть заключен в случае, если в процессе строительства, крупными подрядчиками были привлечены субподрядчики, с которыми расчет осуществляется по договору цессии. Субподрядчики, могут продать квартиру, путем заключения договора переуступки прав. Минусом такой сделки является невозможность проконтролировать и отследить «цепочку» переуступок и выполнения обязательств.
  3. Договор соинвестирования регулируется ст. 4 ФЗ № 39. Согласно данному договору подрядчик может одновременно выступать инвестором, который предоставляет свои услуги застройщику в качестве инвестиции, а взамен получает право на квартиру. В такой ситуации с будущим покупателем будет заключен договор соивестирования, по которому к нему перейдут права на квартиру в тех объемах, в которых принадлежали подрядчику.
  4. Договор купли-продажи является самым безопасным способом совершения сделки и заключается после сдачи дома в эксплуатацию. В данном случае подрядчик уже оформил право собственности на недвижимость, что существенно увеличит ее цену, но риски у данного вида сделки минимальные.

Особенности приобретения

Фото 4

Подрядчик – юридическое лицо, которое выполняет установленный договором подряда объём работ, в оплату которого заказчик или застройщик могут предоставить установленное число квартир в новостройке с черновой отделкой.

Отличаясь от застройщика по статусу правоспособности, он также следует нормам Федерального закона № 214-ФЗ от г., но при этом подрядчик не может оформить договор долевого строительства (ДДУ), а лишь передать — переуступить обещанное ему застройщиком право на получение квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Такая переуступка оформляется договором цессии и регулируется положениями статьи 388 ГК РФ. Или – оформить договор купли продажи, согласно статьям 549-558 ГК РФ, в том числе:

  • с зачётом старого жилья покупателя;
  • в ипотеку.

Продажа, а точнее – переуступка права требования квартир от подрядчика, может рассматриваться как вполне закономерное и юридически правоспособное явление. Подрядчики вынуждены продавать квартиры заранее, потому что только таким образом могут получить средства для финансирования строительства, оплату труда наёмных рабочих. А иногда, исходя из условий договора – закупку оборудования и стройматериалов.

Если же такая нужда не возникает, то на стадии сдачи дома в эксплуатацию, они могут оформлять договора купли продажи. А деньгами, полученными от сбыта квартир, выдать остаток заработка рабочим, или использовать денежные средства на развитие предприятия по усмотрению учредителя.

Важно! Договор переуступки прав от подрядчика может заключаться только до момента сдачи дома в эксплуатацию.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте тут.

Основные нюансы налогообложения

На этапе строительства бремя налогообложения несёт застройщик. После сдачи объекта плательщиком имущественного налога становится правообладатель квартиры.

Справка. Дольщики после вступления в права собственности могут оформить налоговый вычет, вернув 13% стоимости квартиры в виде ежегодных налоговых выплат.

Жильё, приобретённое у подрядчика, такими преимуществами не обладает, так как он играет роль посредника для реализации строящегося здания. Соответственно, не является полноправным продавцом, в силу чего может утрачиваться право на возврат налогового вычета. ФНС при оформлении документов на вычет требует представить полный пакет правоустанавливающей документации, но подрядчик не уполномочен на их оформление, а соответственно — лишен возможности их выдачи.

Многие просчитывают, что выгоднее: квартира в новостройке или на вторичном рынке. Если вы остановились на втором варианте, рекомендуем ознакомиться с нашими материалами:

  • Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке.
  • Пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке и правила оформления документов.

Квартиру в новостройке можно приобрести не только у застройщика, но и у подрядчика. При благополучном раскладе, такое приобретение считается более выгодным, так как стоимость объекта ниже, чем у застройщика. В то же время здесь возникают дополнительные риски, связанные с различными нюансами. Сделка оформляется договором цессии или купли продажи, подлежит обязательной регистрации.

Как купить — все нюансы

  1. Изучаем предложение, историю, репутацию подрядчика и застройщика.
  2. Проверяем действителен ли ДДУ, зарегистрирован ли он в Росреестре, нет ли обременений и других ограничений на переуступку прав другим лицам.
  3. Заключаем договор цессии (если квартира еще не достроена) либо договор купли-продажи, если достроена.
  4. Регистрируем договор цессии или переход прав собственности в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
  5. Подписываем акт приема-передачи (если квартира достроена).
Опасная сделка – когда застройщик заключает предварительный договор купли-продажи с подрядной организацией. На этом основании подрядчик, который еще не выполнил свои обязательства, может подписать встречный договор купли-продажи с любым покупателем, которого приведет к нему агентство недвижимости. Если произойдет разрыв отношений с застройщиком, то крайним окажется именно инвестор-физлицо.
  • Скачать бланк договора цессии при покупке квартиры по переуступке от подрядчика
  • Скачать образец договора цессии при покупке квартиры по переуступке от подрядчика

Документы от компании

  1. Перед тем как покупать жилье у подрядчика нужно попросить у него копии документов, подтверждающих его официальную регистрацию, а также сам договор ДДУ, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  2. У застройщика нужно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок, на котором будет установлен дом. Застройщика нужно проверять не менее тщательно, чем подрядчика.
  3. Не лишним будет изучить и сам договор подряда, если строительство еще не окончено — возьмите его копию у компании. Как правило, между подрядчиком и застройщиком производится поэтапный зачет стоимости выполненных работ в счет оплаты квартир. Вы можете увидеть сколько уже сделано, а сколько еще предстоит.
  4. Обязательно потребуйте также справку о полной оплате стоимости квартиры (если она была) и справку о взаимозачете стоимости квартиры соответствующими Актами работ. Если подрядчик добросовестный, то с получением этих документов не должно возникнуть никаких проблем.

Свои удостоверения

  1. Для заключения сделки нужен паспорт покупателя и письменное согласие его жены (мужа) на сделку.
  2. Если жилье достроено, то будет оформляться договор купли-продажи, а затем акт приема-передачи. Для этого понадобится справка об отсутствии зарегистрированных лиц в уже готовой квартире, а также квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Нотариус попросит предоставить также выписку из реестра о том, что квартира не обременена (не находится в залоге у банка и пр.)
  3. Для заключения договора уступки потребуется ДДУ и документ, подтверждающий оплату квартиры. Проверится также отсутствие ареста, залога на недвижимость. Если ДДУ предусмотрено требование о письменном уведомлении застройщика до передачи прав, то нужно будет направить заказное письмо в строительную организацию.

Важные пункты договора

Заключая договор купли-продажи нужно обратить внимание на порядок и сроки расчетов:

  • даты внесения аванса и остальной суммы;
  • сроки передачи квартиры;
  • ответственность продавца за невыполнение обязательств (штрафы, пени и пр.).
В договоре должен быть указан точный адрес квартиры, сумма по договору, а также сроки регистрации перехода прав собственности в Росреестре.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры у подрядчика
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры у подрядчика

Приобретение без права собственности

Если вы оформляете договор цессии, то нужно обратить внимание на предмет договора, обязательства управомоченного и обязанного лица, основание возникновения требования и его содержание. Формально права собственности у покупателя нет (дом еще не достроен), но ему переходит право требования, которое он предъявит, как только квартиры будут сданы всем дольщикам. Эти права, кстати, можно также переуступить другому лицу — это не запрещено законом.

При оформлении договора застройщик должен быть уведомлен в письменной форме о том, что права переуступлены другому лицу после сделки либо до, если это предусмотрено ДДУ.

Как происходит регистрация прав?

Для того, чтобы договор цессии (переуступки прав) вступил в силу он должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Для этого он подается в эту организацию вместе с уплатой госпошлины (в районе 350 рублей).

Одновременно предоставляется также:

  • справка об оплате по договору;
  • письменное согласие застройщика на уступку (если оно требовалось);
  • договор долевого участия в строительстве.

Переход прав собственности при оформлении договора купли-продажи также предполагает регистрацию. Но в этом случае размер госпошлины гораздо выше — 2 тыс. рублей. Для регистрации также нужно будет предоставить купчую и документ об оплате. Сроки регистрации составляют от 3 до 7 дней.

Важно: Более безопасной считается покупка у подрядчика уже готовой квартиры, то есть после сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае покупатель ничем не рискует — жилье уже готово, обязательства подрядной организации выполнены и оспорить переход прав собственности будет крайне проблематично.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-u-podrjadchika.html
  • https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/novostrojki-i-vtorichka/pokupka-ot-podryadchika.html
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/v-novostrojke/ot-podryadchika.html
  • http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/u-podryadchika/
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/novostrojki-i-vtorichka/ot-podryadchika.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий