Что такое ипотечная облигация

 

Узнай, как могут быть обеспечены ценные бумаги. Ипотечная облигация – это ценная бумага, обеспеченная правом требования по ипотечному кредиту под залог объектов недвижимости. Многие инвесторы не знают, что ипотечные облигации – это относительно новый надежный инструмент на долговом рынке в России, их выпускают кредитные организации и банки, и они имеют покрытие по ипотеке. Насколько развиты у нас эти ценные бумаги?

Как происходит оборот ипотечных облигаций в мире

На сегодняшний день развитие ценных бумах при выдаче кредитов, направленных на приобретение главным образом жилья, складывается в рамках двух реалий – американской и франко-скандинавской.

Основные особенности и отличия американской и скандинавской системы оборота обеспеченных облигаций в мире:

Стоит отметить, что существуют и те страны, где инвестиционный рынок не наполняется ипотечными ценными бумагами, в частности – Великобритания или Ирландия.

Что это такое?

Любые облигации являются инструментом с фиксированной доходностью и представляют собой кредит. Когда облигации выпускают компании, они берут в долг деньги у покупателей облигаций, платят по ним проценты какое-то время, а потом возвращают займ. Обеспечением займа выступает прибыль компании и имеющиеся у неё активы.

Ипотечные облигации (их ещё называют кредитными) устроены похожим образом, только обязательства по ним обеспечены ипотечными кредитами. Банк выдаёт ипотечный кредит, по которому получает платежи, если ему потребуются деньги, он может выпустить облигации, которые будут обеспечены выплатами по этим кредитам и имуществом, находящемся в залоге.

Чем обеспечены

Облигации с ипотечным покрытием могут быть представлены в нескольких видах, которые отличаются не только назначением, но и обеспечением сохранности денежных средств инвесторов.

ИЦБ могу быть в виде:

  1. Закладной, которая выступает в виде ценной бумаги. Инвестор получает возможность возвратить свои средства с учетом процентов за пользование ими в полном объеме за относительно небольшой период после окончания срока вложения.
  2. Облигации с ипотечным покрытием, которая покрывается не недвижимым имуществом, а средствами, которые заемщик обязуется вернуть в течение установленного договором времени. При этом уточняется, что максимально возможное количество облигаций не может превышать 80% от той суммы, которую может получить банк после полного погашения займа.
  3. Ипотечного сертификата, который по своей природе не имеет фактической стоимости, но определяет количество процентов от общей суммы возврата, принадлежащие инвестору.

Как правило используются только вторая и третья виды ипотечных ценных бумаг, так как они наиболее выражены в средствах обеспечения сохранности денежных средств инвесторов.

Долговые бумаги с ипотечным покрытием

Выпускать данные облигации могут два вида эмитентов: кредитные организации (банки) и ипотечные агенты.

Есть определённые требования к банкам, установленные центральным банком, которые касаются финансовой надёжности. Если банк находится в хорошем финансовом состоянии, то он выдаёт ипотечные кредиты, объединяет права требования по ним в единый пул и выпускает под него облигации. Если банк не соответствует всем требованиям ЦБ, то он может создать ипотечного агента, который выпустит ценные бумаги. Такие бумаги называют облигациями с ипотечным покрытием.

Ипотечный агент создаётся банком, специально для выпуска облигаций. Ему передаются права на денежные потоки и залоги по ипотеке. Однако деятельность этой организации сильно ограничена. Она не может производить найм сотрудников, а её управление и ведение бухгалтерии осуществляют разные компании. Это повышает её прозрачность.

Обеспечивают эти облигации выплаты по ипотеке и имущество, находящееся в залоге у банка.

В случае банкротства организации, выпустившей данные бумаги, залоги продаются и вырученные деньги идут на погашение обязательств. При этом они не идут другим людям, имеющим требования к кредитной организации, если не погашены полностью обязательства перед покупателями ипотечных облигаций. Также если вырученных от продажи денег не хватает на возмещение всех обязательств, покупатели присоединяются к другим кредиторам и имеют право на часть от всех активов организации.

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги. На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

Ипотечная облигация это

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

Что это такое

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму.

Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов.

Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм. Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития. Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка.

Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят. Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно.

До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Особенности ипотечных ценных бумаг:

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.

Виды

Выделяют три вида:

  1. Закладная.
  2. Она заявляется именной ц/б. Она дает право ее обладателю получить причитающиеся ему средства, которые обеспечены недвижимостью. Закладная значительно ускоряет оборот залога для более быстрого получения средств владельцу залога.

  3. Облигации с ипотечным покрытием.
  4. Это ц/б, выпускаемая в документарной или бездокументарной форме. Она обеспечивается не недвижимостью, а ипотечным покрытием, т.е. той суммой, которую должны выплатить банку клиенты по договорам ипотеки, включая основное тело долга и начисленные на него проценты.

    Если банк откажется выплачивать долг по таким облигациям, то инвестор может объявить взыскание на сумму, которую должен получить банк от заемщика по ипотеке.

    Банк не может выпустить этих облигаций на сумму больше, чем он может получить от заемщиков. По правилам, суммарный объем облигаций не должен превышать 80% стоимости недвижимого залогового имущества. Выпускать эти ц/б могут банки и ипотечные агенты, которые занимаются приобретением ценных бумаг и выпуском ИЦБ.

  5. Ипотечный сертификат участия.
  6. Это именная ц\б, не имеющая номинальной стоимости. Она уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии, например, 30% от общей суммы. Выдавать такие сертификаты могут только специальные организации, обладающие лицензией на работу с ПИФами или НПФ. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для скорейшего возврата вложенных средств.

    Например, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Это право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что позволило быстрее возместить вложения.

В РФ в обращении находятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием:

  • Первые приобретают более крупные инвесторы, в виду их высокой стоимости (крупные госкомпании, ПФ, НПФ, инвестиционные фонды, страховые организации и проч.).
  • Вторые приобретаются более мелкими (включая физических лиц). Эти ц/б привлекают внимание не столько доходностью, а сколько надежностью и получением гарантированного дохода.

Доходность

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%. Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Как купить

Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих и проч.

Источник: ""

Ипотечные облигации в России

Фото 2

В последнее время ипотечный рынок начал развиваться довольно стремительно. Все благодаря специальным программам для семей с детьми, снижению ключевой ставки, наличию программ по военной ипотеке. В связи с резким увеличением ипотечных сделок банкам просто не хватит денежных средств для выдачи все новых займов. Именно поэтому требуется немало инвесторов, готовых приобрести ипотечные облигации.

Рынок начал оживать после того, как крупные игроки: Сбербанк, Райффайзенбанк, БинБанк провели сразу несколько сделок секьюритизации ипотеки.

Обеспеченные и необеспеченные облигации

Облигации выпускаются как доказательство займа. Они могут обеспечиваться каким-либо залогом или же просто добрым именем и кредитным рейтингом заемщика. Облигации могут быть обеспечены залогом (деньгами или какими-либо физическими активами, которые эмитент облигаций должен будет передать инвесторам, если допустит дефолт по облигациям).

Обеспечение облигаций гарантирует, что основная сумма по облигации будет выплачена. Корпоративные и муниципальные облигации могут быть обеспеченными или необеспеченными. Федеральные же государственные облигации как правило не имеют обеспечения и гарантируются лишь добросовестностью и кредитоспособностью государства.

Обеспеченные (ипотечные) облигации

Ипотечные облигации — это корпоративные облигации, обеспечением которых выступает, главным образом, недвижимость, хотя это могут быть и другие активы компании — как все пригодное для залога имущество, так и отдельные отдельные его части.

Так как обеспечение ипотечных облигаций позволяет обратить безусловное взыскание на активы компании, такие облигации считаются высококлассными активами, защищенными от дефолта. Держатель траста, выступающий от лица держателей облигаций, обеспечивает хранение залога; если по облигациям допущен дефолт, держатель траста передаст право собственности на залог держателям облигаций.

Ипотечная облигация может быть обеспечена закладными первой очереди или же закладными младшей очередности. Если эмитент обанкротится, из суммы залога выплаты сначала направляются держателям облигаций с закладными первой очереди, и только затем — держателям облигаций с закладными младшей очередности.

Для финансирования строительства таких проектов, как мосты, больницы и электростанции региональные власти выпускают муниципальные облигации (облигации с ограниченными обязательствами). Для обеспечения таких облигаций используются ожидаемые доходы от финансируемого проекта.

Так как обеспеченные облигации имеют в качестве обеспечения какой-то залог, они считаются более безопасным видом вложения, нежели необеспеченные облигации. Обеспечением трастовых облигаций выступают финансовые активы в виде портфеля ценных бумаг из акций и облигаций.

Хранение этого портфеля обеспечивает третья сторона — держатель траста. Трастовые сертификаты на оборудование обеспечиваются оборудованием компании, например, грузовиками, самолетами, вагонами и т. д.

Подобные сертификаты часто выпускаются авиа- и железнодорожными компаниями для финансирования покупки нового оборудования.

Приобретаемое оборудование само по себе может стать обеспечением выпуска подобных ценных бумаг. Держатель траста, выступающий от имени держателей облигаций, хранит документы на владение оборудованием. Когда держатели облигаций получат все причитающиеся выплаты, держатель траста возвращает документы компании.

В силу наличия какого-либо залога обеспеченные облигации воспринимаются инвесторами как более безопасные. Как следствие, по таким облигациям обычно предлагаются более низкие процентные ставки. Обеспеченные облигации обычно выбирают те инвесторы, которые стремятся в первую очередь обезопасить свой инвестиционный капитал.

Необеспеченные облигации (дебентуры)

Необеспеченные облигации, или дебентуры, не имеют в качестве обеспечения какого-либо залога в виде оборудования, потока будущих доходов или закладных на недвижимость. Вместо этого эмитент просто обещает держателям облигаций, что они получат все причитающиеся им выплаты. Такое обещание также известно как «полное доверие и кредит».

Зачем вообще выпускаются облигации без обеспечения? Некоторые компании просто не имеют достаточно активов для обеспечения облигации. Другие же компании давно имеют высокий кредит доверия со стороны рынка касательно выплат своих долгов.

Что касается государства, то оно может просто повысить налоги, если выплата долгов держателям облигаций сталкивается с какой-либо трудностью. Облигации без обеспечения естественно имеют более высокий риск и следовательно обычно предлагают более высокие процентные ставки, нежели обеспеченные облигации.

Если компания, выпустившая такие облигации, обанкротится, то выплаты получат сначала владельцы обеспеченных облигаций, потом владельцы необспеченных облигаций, а затем — держатели субординированных облигаций.

Ниже приведены некоторые из видов необеспеченных облигаций:

  1. Для финансового обеспечения правительство США выпускает казначейские облигации.
  2. Оно выпускает их по принципу «полного доверия и кредита» федеральному правительству со стороны инвесторов. Так как среди всех эмитентов правительство США имеет наилучшие возможности для выплаты своих долгов, то казначейские облигации считаются самыми безопасными и крайне популярны у инвесторов.

  3. Облигации общего обязательства (GO) — это муниципальные облигации без обеспечения.
  4. Кредитоспособность эмитента (города или штата, провинции, графства) — это единственная гарантия выплат по этим облигациям. С помощью таких облигаций финансируются муниципальная деятельность.

    Если такой эмитент не имеет средств для выплаты долгов владельцам облигаций, то он может сократить число государственных служащих в своей юрисдикции, продать некоторые принадлежащие ему активы или же повысить региональные налоги.

  5. Облигации без гарантированного дохода являются самыми необеспеченными из всех.
  6. Купонный доход по ним выплачивается только в случае, когда эмитент заработает определенную прибыль. Эмитент не обязан совершать процентные выплаты в фиксированные сроки, если минимальная необходимая для этого прибыль не заработана. Инвесторы осознают риски такого вложения, но могут заинтересоваться предложением, если эмитент обещает привлекательную купонную ставку или высокую доходность к погашению.

  7. Конвертируемые облигации дают инвестору возможность конвертировать облигации в простые акции.
  8. Условия, временные рамки и цена должны быть определены и зафиксированы в момент выпуска облигаций.

Склонность к риску

Облигации привлекают тех инвесторов, которые предпочитают текущий доход и безопасность основного капитала. Некоторые из таких инвесторов соглашаются на больший инвестиционный риск в обмен на более высокие доходы.

В зависимости от вашей склонности к риску, вы можете предпочесть облигации без обеспечения, если они предлагают высокий текущий доход. Напротив, бывают ситуации, когда вы не можете серьезно рисковать своим доходом. В этом случае вам стоит обратить внимание на облигации с более серьезным обеспечением, нежели просто честное слово эмитента.

Инвестируя в облигации, вам следует познакомиться с различными видами их обеспечения. Это поможет вам выбрать облигации, наиболее подходящие целям вашего вложения и вашей склонности к риску.

Источник: ""

Фото 2

Что такое ипотечные облигации?

Прежде всего, стоит обозначить, что ипотечная облигация, как и любая другая подобная ценная бумага, выкупается инвестором у финансового учреждения по фиксированной стоимости. Срок ее действия ограничен. В течение этого времени эмитент пользуется полученными средствами, выплачивая инвестору проценты. По истечении оговоренного периода в соответствие с принятыми на себя обязательствами вложенная инвестором сумма возвращается ему.

В свою очередь, компании, которые занимаются выдачей ипотечных кредитов, нуждаются в постоянных заимствованиях у более крупных финансовых учреждений в силу того, что срок возврата таких займов составляет многие годы. Функционирующий рынок ипотечных облигаций позволяет решить вопрос о финансировании таких кредитов, а также способствует развитию рынка недвижимости.

Под термином «ипотечные ценные бумаги» подразумеваются долговые облигации, которые позволяют провести рефинансирование вложенных в кредит средств в недвижимость. Если говорить простыми словами, банк работает по следующей схеме:

  • выдает кредит на недвижимость;
  • выпускает ценные бумаги (ипотечные облигации) на сумму, равную размеру кредита;
  • после того, как находится инвестор, желающий вложить свои средства в такой актив, банк продает ему свои облигации ипотечного кредитования и возвращает свои деньги;
  • полученные за облигацию средства банк использует в качестве финансирования новой ипотеки;
  • проценты по ипотечной облигации, которая была продана инвестору, банк выплачивает из тех денег, которые возвращаются ему по мере осуществления погашения ипотечного кредита.
Фото 3

Ипотечные облигации: что это

Ипотечные облигации представляют собой ценные бумаги, в качестве обеспечения которых выступает то или иное недвижимое имущество, которое передаётся владельцам облигаций как залог.

При кажущейся трудности определения данное явление относится к простым и имеет повсеместное распространение. Недвижимость — одно из наиболее стабильных средств сохранения финансов, поскольку бизнес иногда разрушается, деньги на депозитах испаряются вследствие банкротства банка, однако недвижимость сможет выстоять ещё в течение многих десятков лет и таким образом инвестиции будут сохранены. Есть и страховки на тот случай, если недвижимость будет утрачена в силу обстоятельств, которые наступили не по вине заёмщика либо залогодержателя.

На мировом финансовом рынке различают следующие категории участников данных правоотношений:

  1. Банки, выдающие кредиты на покупку недвижимого имущества и выпускающие такое число облигаций, которое равно сумме кредита.
  2. Инвесторы, покупающие ипотечные облигации для собственной прибыли.
  3. Страховые компании, которые страхуют недвижимость, покупаемую за кредит, который выдаёт банк.

С помощью ипотечных облигаций возможно рефинансирование уже выданного в банке кредита с целью последующего расходования финансов на иные кредиты, которые подкреплены другой недвижимостью.

В мире ценные бумаги имеют повсеместное распространение, ипотечные облигации существуют около 40 лет, но в РФ эта тенденция лишь начинает сейчас развиваться. В России рынок бумаг, которые обеспечены недвижимостью, пребывает в самом начале формирования, по этой причине особенности ипотечных бумаг известны только ограниченному кругу лиц. Граждане РФ в массе своей вообще не догадываются о том, что существует такой вид обращения денег.

Основные понятия и виды

Под ипотечными облигациями подразумевают долговые ценные бумаги, которые обеспечены залогом недвижимости по выданным ипотечным кредитам. Их основная задача — помочь финансовым учреждениям получить дешевые ресурсы, которые можно использовать для предоставления новых кредитов на покупку жилья. Регулируется рынок облигаций ФЗ № 152 от года.

Привлечение денег под ипотечные выплаты банками осуществляется с помощью специального механизма, который носит название секьюритизация. С его помощью банки отбирают кредиты на покупку недвижимости с высоким уровнем погашения и преобразовывают в долговые ценные бумаги. Финансовые учреждения могут как сами выпускать обеспеченные облигации, так и передавать долговые обязательства по кредитам ипотечному агенту, и уже он будет осуществлять дальнейший выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность и проценты по кредитным соглашениям, договорам займа, закладным, а также по ипотечным сертификатам участия. Не каждый кредит на покупку жилья может входить в состав покрытия. Туда включают только те обязательства, которые соответствуют следующим параметрам:

  1. Остаток задолженности не превышает 80% от рыночной стоимости объекта обеспечения.
  2. Договор обеспечения не предусматривает замену имущества без согласия кредитора.
  3. Объект залога должен быть застрахован от риска утраты или повреждения.
  4. Предметом кредитного соглашения или договора займа могут быть только денежные средства.

В ипотечное покрытие нельзя включать обеспечение, которое выступает залогом по проблемной задолженности.

Для данных облигаций характерны следующие параметры:

  1. Периодическая выплата обязательств держателям ценных бумаг. Обычно их погашение осуществляется ежемесячно аналогично выплатам обязательств заемщиком в соответствии с графиком погашения.
  2. Платеж по облигации состоит из двух частей: процентной и амортизационной (погашение тела кредита). Учитывая специфику выплаты основного долга, нужно отметить, что амортизационное погашение может осуществляться в соответствии с графиком, а также быть досрочным или полным. То есть заемщик при наличии свободных денег может выполнить свои обязательства раньше времени, что ведет к погашению облигаций раньше установленного срока.
  3. На уровень доходности бумаг прямое влияние оказывает их уровень риска. Чем больше вероятность невыплаты долгов, тем выше процентная ставка. Положительно влияет наличие ликвидного обеспечения по кредиту, которое повышает шансы на своевременную выплату долга.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) бывают таких разновидностей:

  • облигации с ипотечным покрытием;
  • ипотечный сертификат участия;
  • закладная.

Рассмотрим их подробнее. Первые из списка — это именная или на предъявителя долговая ценная бумага, выполнение требований по которой полностью или частично обеспечено залогом ипотечного покрытия. Последнее означает, что держатель ценной бумаги имеет право требовать вернуть долг и проценты за счет недвижимого имущества, которое выступает обеспечением по кредиту. Эмиссию подобных ценных бумаг может осуществлять только банк или ипотечный агент (юрлицо с соответствующей лицензией).

Ипотечный сертификат участия относится к именным ценным бумагам. Он не имеет номинальной стоимости, дает право его держателю на часть (долю) имущества, которое входит в состав ипотечного покрытия или на соответствующее доверительное управление залоговой недвижимостью. Эмиссия ипотечных сертификатов может проводить только АО с лицензией, выданной Центробанком, на управление паевыми, инвестиционными или негосударственными ПФ. Первой организацией в РФ, которая осуществила эмиссию сертификатов участия в 2012 году, стала Управляющая компания ГФТ «Капитал».

Закладная – это именная ценная бумага, которая выступает гарантией выполнения денежного обязательства, обеспеченного недвижимостью. Закладные составляются банками и подписываются во время передачи квартиры или дома в залог по кредиту.

Новый вектор в развитии фондового рынка

Фото 5

Покупка недвижимости для современного человека стала не только способом приобретения жилья, но и инструментом для инвестирования свободных средств. Желание инвесторов заработать на колебаниях стоимости недвижимости повлияло на увеличение финансовых инструментов.

Линейку предложений рынка ценных бумаг готовится дополнить новый инструмент вложений — ипотечные ценные бумаги. В ряде стран этот вид финансового инструмента уже получил широкое распространение, но для финансового рынка Кыргызстана они еще совсем новые.

Учитывая наличие уже существующих и обращающихся на рынке инструментов инвестирования, невольно возникает вопрос: Есть ли необходимость в создании ипотечных ценных бумаг? Для того чтобы ответить на этот вопрос, для начала разберем само понятие «ипотечная ценная бумага» и ее основные характеристики.

Простыми словами, «ипотечная ценная бумага» (ИЦБ) — это ценная бумага, обеспеченная ипотечным кредитом. Покупая ее, инвестор становится обладателем стабильного и надежного источника получения дополнительного дохода, так как они обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда растет в цене.

ИЦБ могут быть двух видов: ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. В обоих случаях это обеспеченные ценные бумаги. Разница заключается лишь в том, что ипотечные сертификаты участия являются механизмом защиты инвесторов и выпускаются только в случае, если компания выпустившая ипотечную облигацию не сможет осуществить выплаты по своим обязательствам.

Уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.

В целом ИЦБ характеризуются такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность и долгосрочность.

Значение нового финансового инструмента

Так в чем же заключается необходимость в новом финансовом инструменте — ипотечные ценные бумаги? Основным мотивом создания ИЦБ является решение проблемы жилищного кредитования в стране. На данный момент высокие процентные ставки по ипотечным кредитам не позволяют среднестатистическому гражданину приобрести жилье под ипотеку.

В результате чего банки не могут увеличить свой портфель ипотечных кредитов, а также происходит застой в жилищном секторе страны.

С помощью ИЦБ, планируется снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, что в сочетании с государственной программой доступного жилья даст возможность простому населению стать обладателями собственной жилплощади, а также послужит стимулятором для жилищного и банковского сектора страны.

Значение ИЦБ для каждого из участников финансового рынка по-своему высока:

  • для инвесторов — способ получения дополнительного дохода,
  • для банков — эффективный механизм рефинансирования,
  • для населения – возможность получения ипотечного кредита по низким процентным ставкам,
  • для страны – способ улучшения состояния экономики в целом.

Мировой опыт

Рынок ИЦБ находится в стадии проектирования. Происходит разработка механизмов, процедур и нормативно правовых документов, в результате чего должны быть созданы все условия для нормального функционирования этого рынка. Поэтому изучение зарубежного опыта представляет значительный интерес для отечественного рынка ИЦБ.

В большинстве стран Европы и США именно ипотечные кредиты были первыми активами, превращенными в облигации и сертификаты. В мировой практике наибольшее распространение получили две схемы привлечения финансирования за счет ипотечных кредитов: «американская» — через посредника, «немецкая» — самостоятельно организатором кредита.

США имеют самый развитый рынок ИЦБ. Но его развитие началось с рынка ипотечного кредитования. Именно на ипотечном рынке США впервые стали разрабатываться различные схемы ипотечного кредитования, позволяющие каждому заемщику выбрать для себя наиболее приемлемый вариант. Следующим шагом в эволюции ипотечных кредитов в США стало создание совершенно нового финансового инструмент – ипотечные ценные бумаги.

Главную роль на рынке ИЦБ сыграли агентства, контролируемые или принадлежащие государству. На первоначальном этапе в эти агентства были вложены немалые суммы бюджетных денег, возможно это и стало основным толчком для успешного развития ИЦБ на рынке.

В Германии же рынок ИЦБ получил свое развитие благодаря кредитным институтам. Отличительной чертой является то, что бумаги выпускаются непосредственно организатором кредитов в рамках жесткого нормативного регулирования.

Учитывая тот факт, что фондовый рынок только начал набирать обороты, а финансовая грамотность населения все еще требует пристального внимания и поддержки со стороны государства, для отечественного рынка наиболее применимым может стать опыт США, где у руля стояли государственные ипотечные компании.

Но не исключается возможность сочетания обеих моделей, что подразумевает создание государственной ипотечной компании и наделение банков полномочиями самим осуществлять выпуск ИЦБ.

Схема обращения ИЦБ

Схема обращения ИЦБ, с участием государственной ипотечной компании будет выглядеть следующим образом:

  1. Между банком и заемщиком заключается договор на выдачу ипотечного кредита.
  2. Заемщик передает в качестве залога приобретенное им имущество банку.
  3. Банк, на основе выданных им ипотечных кредитов, формирует, так называемый, «пул закладных» (группу закладных одного типа) и продаёт его Ипотечной компании.
  4. Ипотечная компания дает банку ресурсы в виде платы за ипотечные закладные.
  5. Ипотечная компания на основе «пула закладных» выпускает ИЦБ.
  6. Инвесторы покупают ИЦБ у ипотечной компании. Выплата процентов по ним осуществляется за счет погашения заемщиком ипотечного кредита.

В целом, ИЦБ являются весьма перспективным инструментом инвестирования, способными расширить не только линейку предложений на рынке ценных бумаг, но и поспособствовать решению проблемы ипотечного жилищного кредитования в стране.

В развитых странах именно расширение объемов ресурсов, привлекаемых в ипотеку с рынка ценных бумаг, позволили понизить стоимость ипотечных кредитов. В результате ИЦБ стали основным механизмом привлечения средств с рынка капиталов в жилищный сектор.

Источник: ""

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://ipotekaved.ru/v-rossii/ipotechnie-obligacii.html
  • https://ofzdohod.ru/bonds/ipotechnye/
  • https://financc.ru/investicii/ipotechnaya-obligatsiya-eto.html
  • https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipotechnye-obligacii/
  • https://bankiros.ru/wiki/term/wikf-ipotechnyie-obligatsii
  • https://bizneslab.com/ipotechnye-obligatsii/
  • https://creditkin.guru/ipoteka/ipotechnye-obligatsii.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий